أفضل 5 قطاعات صناعية ستزدهر في سوق العقارات الصناعية بمسقط

المقدمة شهد سوق العقارات الصناعية في مسقط تحولًا جذريًا بعد سنوات الجائحة. حيث انخفضت نسب الوحدات الشاغرة إلى أقل من 8%، وارتفعت أسعار التملك في مراكز مثل مدينة ساندان الصناعية مع تسابق المستثمرين لتأمين المساحات. ما الذي يقود هذا الزخم؟

المقدمة

شهد سوق العقارات الصناعية في مسقط تحولًا جذريًا بعد سنوات الجائحة. حيث انخفضت نسب الوحدات الشاغرة إلى أقل من 8%، وارتفعت أسعار التملك في مراكز مثل مدينة ساندان الصناعية مع تسابق المستثمرين لتأمين المساحات. ما الذي يقود هذا الزخم؟ خمس قطاعات متخصصة عالية النمو – من مراكز تنفيذ التجارة الإلكترونية إلى مصانع البناء الجاهز صديقة البيئة – تلتهم المساحات بوتيرة أسرع من قدرة المطورين على البناء.

إذا كنت تبحث عن فرص استثمارية صناعية في مسقط أو ترغب في توقيت عملية الشراء، فإن فهم القطاعات الصناعية التي سيزداد عليها الطلب في مسقط خلال السنوات القادمة سيمنحك ميزة واضحة.

أبرز النقاط السريعة

✅ خمسة قطاعات (اللوجستيات، التبريد الغذائي، قطع غيار السيارات الكهربائية، الأدوية الخفيفة، البناء الجاهز) ستقود الطلب الصناعي في مسقط حتى 2027.

✅ قطاع التجارة الإلكترونية وحده يرفع الإيجارات بنسبة 6% سنويًا للوحدات أقل من 1000 م² في ممر طريق مسقط السريع.

✅ مدينة ساندان الصناعية تلبي احتياجات أربعة من هذه القطاعات من خلال ورش جاهزة للتمليك (55 – 500 م²) وصالات أكبر حتى 1200 م².

✅ سياسات تركيب الألواح الشمسية وخدمات المياه المبردة تقلل تكاليف التشغيل لمستخدمي المخازن المبردة والتصنيع الخفيف مقارنة بفواتير الكهرباء في الإمارات.

✅ خطة تقسيط بدون فوائد لمدة 18 شهرًا تمكن المستثمرين من التملك بأقساط شهرية أقل من الإيجار، وهي ميزة مهمة في ظل استمرار أسعار الفائدة المرتفعة.

1️⃣ لماذا عادت مسقط لتكون على رادار المستثمرين الصناعيين؟

إذا تحدثت مع أي مدير لوجستيات في دبي، ستسمع نفس الشكوى: ضريبة الشركات 9% وارتفاع إيجارات المخازن يضغطان على هوامش الربح. لكن عند عبور الحدود إلى عمان، تنقلب المعادلة:

✅ لا ضرائب على الأرباح في مسقط لغير الأنشطة النفطية.

✅ أسعار المرافق أقل بـ 30-40% من الإمارات.

✅ الطريق السريع المحدث قلص زمن الرحلة من مسقط إلى منفذ حفيت إلى 3 ساعات ثابتة.

ومع المرسوم السلطاني 38/2025 الذي سمح أخيرًا للشركات الأجنبية بامتلاك صك ملكية داخل المناطق الصناعية مثل ساندان، أصبحت مسقط وجهة توزيع صناعي عالية القيمة في الخليج. المستثمرون الباحثون عن قطاعات صناعية سيزداد عليها الطلب في مسقط يكتشفون اليوم أنهم يستطيعون امتلاك مستودع 500 م² بنفس قيمة الإيجار الشهري الذي كانوا يدفعونه في دبي الجنوب.

2️⃣ كيف اخترنا هذه القطاعات الخمسة؟

لم نعتمد على الحدس فقط، بل استندنا إلى أربعة مصادر بيانات قوية:

✅ تقارير نسب الإشغال والامتصاص العقاري من Savills وColliers وCushman من Q1-2023 حتى Q2-2025.

✅ بيانات حركة الاستيراد والتصدير في ميناء صحار ومطار مسقط، مفصلة حسب نوع السلعة.

✅ طلبات توصيل الكهرباء التي قدمتها الشركات لموزعي الكهرباء في عمان كمؤشر على الصناعات كثيفة الاستهلاك القادمة.

✅ مقابلات مع 6 فرق اختيار مواقع إقليمية ساعدت عملاء على التوسع في عمان خلال 12 شهرًا الماضية.

صنفنا كل قطاع بناءً على:

1️⃣ توقعات المساحات المطلوبة.

2️⃣ احتمالية توقيع عقود إيجار طويل الأمد أو شراء مباشر.

3️⃣ مدى توافق القطاع مع البنية التحتية المتاحة بالفعل في مدينة ساندان الصناعية.

النتيجة: قائمة أفضل 5 قطاعات مدفوعة بالبيانات توضح لك اتجاه الطلب المستقبلي وليس الماضي.

3️⃣ القطاع الأول – اللوجستيات السريعة ومراكز التجارة الإلكترونية

ارتفعت أحجام الطرود في مسقط بنسبة 34% خلال العام الماضي، مع تحول المستهلك العماني لتوقع التسليم في نفس اليوم. هذا التوجه يدفع مواقع التوزيع إلى الاقتراب أكثر من المدينة، ولا يوجد أفضل من موقع مدينة ساندان الصناعية الذي يبعد 25 دقيقة فقط عن المطار و45 دقيقة عن ميناء صحار.

المواصفات العقارية المطلوبة:

📦 وحدات بمساحة 300 – 1000 م² بارتفاع صافٍ 8 أمتار.

⚡ قدرة كهربائية 50 كيلووات لتشغيل سيور النقل.

🚐 مواقف تكفي لـ 10 سيارات توصيل يومي.

الإيجارات لهذه الوحدات تجاوزت 3 ريال/م²/شهر، بزيادة 6% سنويًا، ويتوقع الوسطاء استمرار هذا النمو حتى 2027. المشترون في ساندان يحصلون على وحدات 500 م² بسعر حوالي 700 ريال/م² ثم يقومون بتأجيرها لشركات اللوجستيات بعائد يتجاوز 8%.

لماذا تبرز ساندان هنا؟

✅ وحدات جاهزة بمساحات مناسبة بدون انتظار 6 أشهر للبناء.

✅ مكتب MoCIIP داخل المنطقة لتسهيل استخراج تراخيص التخزين والفرز خلال أيام.

✅ أسطح جاهزة للطاقة الشمسية لتقليل فاتورة الكهرباء والتكييف سنويًا.

4️⃣ القطاع الثاني – معالجة الأغذية المبردة والتعبئة

تُعد الأمن الغذائي أولوية في رؤية عمان 2040، ويتضح ذلك من نمو صادرات الدواجن والمأكولات البحرية والخضروات الطازجة بنسبة 29% العام الماضي، معظمها عبر مبنى الشحن بمطار مسقط. هذا النمو يترجم إلى متطلبات واقعية مثل: أرضيات إبوكسية، ميول تصريف، تغذية كهربائية بقدرة 600 ك.ف.أ، وفواصل داخلية بمعايير HACCP. عادةً ما تتراوح المساحات المطلوبة بين 800 – 1200 م²، بينما تبحث الشركات الناشئة عن غرف تجهيز جاهزة بمساحة 200 م² مع ميزانين من مستويين.

تكاليف الكهرباء هي التحدي الأكبر لمشغلي التخزين المبرد، وهنا تتفوق ساندان بفضل تعرفة استهلاك منخفضة تصل إلى 12 بيسة/ك.و.س ليلًا، وحوافز الطاقة الشمسية التي تخفض الفواتير بنسبة تصل إلى 15% في أوقات الذروة. كما يتيح وجود مجموعة وحدات قابلة للتقسيم بمساحة 1000 م² بجوار خط المياه المبردة الجديد في ساندان تجهيز المستأجرين لاستخدام الجليكول دون الحاجة لمد أمتار من العزل.

تدور عقود الإيجار حول 4 ريال/م²/شهر للمساحات الجاهزة بمعايير HACCP، بينما يستمتع المشترون الأوائل الذين اشتروا بسعر 550 ريال/م² قبل عامين بعوائد غير ممولة تتجاوز 10%. إذا كان نموذج عملك يعتمد على تشغيل عمليات مبردة، فإن الاستثمار في وحدات ساندان المتاحة قبل ارتفاع أسعار المرحلة الثانية قد يكون الفارق بين عائد استثمار جيد وعائد استثمار ممتاز.

5️⃣ القطاع الثالث – إعادة تصنيع قطع غيار السيارات وتجميع المركبات الكهربائية

إذا كان هناك قطاع واحد سيقود الطلب على القطاعات الصناعية في مسقط خلال الـ 24 شهرًا القادمة، فهو قطاع المركبات الكهربائية. دراسة جدوى حديثة خصصت منطقة الرسيل لمصنع مركبات كهربائية بطاقة 50,000 وحدة سنويًا، وبدأ الموردون بالفعل بالبحث عن مساحات قريبة في مسقط.

المواصفات المثالية: مساحات 1200 – 2000 م²، ارتفاع صافٍ 9 أمتار، قدرة تركيب رافعات علوية 10 أطنان، ونظام طاقة شمسية بسعة 100 ك.و لكل وحدة.

قامت ساندان بتخصيص كتلة من الوحدات القابلة للتقسيم بمساحة 1200 م² مجهزة بأعمدة جاهزة للرافعات، وهي مثالية لموردي البطاريات أو هياكل السيارات الذين لا يستطيعون تحمل أسعار الأراضي المرتفعة في الرسيل. تبدأ أسعار التملك من حوالي 680 ريال/م² مع خطة تقسيط لمدة 18 شهرًا بدون فوائد، ما يتيح لمصنّع قطع الغيار تأمين مساحة طويلة الأجل بأقل دفعة مقدمة من وديعة إيجار خمس سنوات في غلا.

مع إضافة ميزة الإعفاء الضريبي على القيمة المضافة المحلية، تصبح مسقط مركزًا مثاليًا لإعادة تصنيع قطع الغيار مثل الدسكات والأنظمة الكهربائية للمركبات الكهربائية التي كانت ستخضع لضرائب مرتفعة إذا شُحنت مباشرة إلى الإمارات.

6️⃣ القطاع الرابع – الصناعات الدوائية الخفيفة والمكملات الغذائية

تهدف عمان إلى تغطية 40% من احتياجاتها من الأدوية الأساسية محليًا بحلول 2030، وأطلقت MoCIIP مسارًا سريعًا لترخيص منشآت التصنيع بمعايير WHO-GMP عبر “مسار الأدوية” المخصص داخل بوابة التراخيص. هذا الحافز يغذي الطلب على القطاعات الصناعية في مسقط لمساحات جاهزة بمعايير النظافة (Grade-C)، أنظمة الهواء المضغوط، ومساحات تتراوح بين 1000 – 2000 م².

تتراوح الإيجارات لهذه المساحات الجاهزة للـ GMP حوالي 4.5 ريال/م²/شهر، أي أكثر بـ 15% من المساحات القياسية لكنها لا تزال أقل بـ 30% من أسعار المناطق الصناعية المشابهة في دبي.

تمتلك ساندان وحدتين بمساحة 1100 م² بجانب بعضهما، كانتا مخصصتين سابقًا لتعبئة الأغذية، وبترقيات طفيفة في الأسقف تصبح مؤهلة لمعايير GMP، وتأتي مع نفس خطة التقسيط بدون فوائد. هذه الميزة في الجمع بين تملك الأصول وسرعة الترخيص غالبًا ما تقلل المدة الحرجة لبدء التشغيل للشركات الناشئة الدوائية بمقدار ستة أشهر مقارنة ببناء منشأة مخصصة في منطقة اقتصادية خاصة بعيدة، وفي الصناعات الخاضعة للتنظيم، تكون سرعة الوصول للإنتاج أهم من أي إعفاء ضريبي.

7️⃣ القطاع الخامس – البناء الجاهز وتصنيع المواد مسبقة الصنع

في عمان، البناء الجاهز ليس مجرد توجه مؤقت، بل سياسة حكومية، إذ تلزم رؤية 2040 باستخدام التصنيع خارج الموقع في 25% على الأقل من مشروعات القطاع العام بحلول 2028. يسارع المقاولون المحليون إلى استبدال ساحات الطوب المفتوحة بخطوط إنتاج الألواح في بيئات مسيطر عليها، ويتطلب هذا الانتقال مساحات كبيرة وجاهزية للبنية التحتية.

المتطلبات النمطية: ساحات مفتوحة بمساحة 4000 – 6000 م²، ارتفاع 10 أمتار، قضبان توزيع كهربائية 32 أمبير، أرضيات إبوكسية تتحمل 10 أطنان/م² مع حركة رافعات 5 أطنان.

خصصت ساندان 40,000 م² في المرحلة الثانية للمستأجرين الذين يحتاجون لتحمل أوزان ثقيلة، بأسعار ملكية حوالي 12 ريال/م²، وهي أرخص من الأراضي الخام في الدقم بعد إضافة تكاليف المرافق. ولأن شركات البناء الجاهز تربح من السرعة والحجم، فإن تقليل ساعتين من زمن النقل إلى مواقع الإسكان في مسقط أفضل من أي خصم على أسعار الأراضي في الداخل.

تتوقع السوق أن ترتفع أسعار الإيجارات لهذه المساحات الكبيرة بنسبة 8% سنويًا على الأقل مع بدء طرح مناقصات الإسكان العام.

8️⃣ أثر الطلب: الاستيعاب وتوقعات الإيجارات حتى 2027

القطاع	المساحة المستوعبة في 2024	الطلب الإضافي المتوقع 2025–2027*	معدل نمو الإيجارات المتوقع	التوقعات للفراغات
لوجستيات الميل الأخير	70,000 م²	110,000 م²	+6%	منخفض (<6%)
الأغذية المبردة	45,000 م²	60,000 م²	+5%	مستقر (~8%)
قطع غيار السيارات/الكهربائية	15,000 م²	40,000 م²	+7%	منخفض (<5%)
الصناعات الدوائية الخفيفة	12,000 م²	25,000 م²	+6%	مستقر (~7%)
البناء الجاهز	8,000 م²	30,000 م²	+8%	منخفض (<4%)

*متوسط توقعات شركات Savills, Colliers, Cushman للربع الثاني 2025

الصورة الكبيرة:

من المتوقع أن تستوعب مسقط نحو 265,000 م² إضافية خلال الثلاث سنوات القادمة، حيث تسعى أربعة من القطاعات الخمسة بالفعل للحصول على وحدات تملك طويل الأجل أو إيجار طويل الأجل في ساندان. إذا كانت أفق استثمارك 5 سنوات، فإن هذا المسار يعكس إمكانية نمو إيجارات مستقر، ومع شراء مبكر في منطقة تخدم عدة قطاعات، يمكنك تقليل المخاطر في حال تراجع قطاع معين.

9️⃣ لماذا تلبي ساندان احتياجات أربعة من أصل خمسة قطاعات

لم يتم تصميم مدينة ساندان الصناعية لخدمة قطاع واحد فقط، بل كـ”أداة سويسرية متعددة الاستخدامات“ يمكنها التكيف مع القطاعات الصناعية المطلوبة في مسقط في أي وقت:

✅ ملكية حرة + الترخيص الفوري

يمكن للمستثمرين رهن السند العقاري كضمان بينما ينتظر المستأجرون في المناطق المؤجرة فقط تجديد عقودهم كل 25 عامًا.

✅ تنوع المخزون

من وحدات 55 م² مع ميزانين لشركات التوصيل السريع إلى قطع أراضي 6,000 م² لتحميل الأوزان الثقيلة.

✅ قدرات كهرباء وتبريد عالية

خطوط 110 ك.ف مزدوجة توفر 60 MVA كطاقة احتياطية، وخط مياه مبردة جديد يقلل تكاليف التشغيل للنشاطات الغذائية والدوائية.

✅ موقع استراتيجي

20 دقيقة لمطار مسقط، 45 دقيقة لميناء صحار، 3 ساعات إلى دبي.

✅ خطة شراء مرنة

40% دفعة أولى والباقي على 18 شهر بدون فوائد، ما يجعل الدفعات الشهرية أقل من الإيجار في الرسيل.

عند مقارنة هذه المزايا مع المناطق الاقتصادية الخاصة أحادية الاستخدام، تظهر ساندان كأفضل خيار لاستضافة أربعة من القطاعات الخمسة الأسرع نموًا في مسقط.

🔟 قائمة التحقق للمستثمر + حساب العائد بسرعة

خمسة أسئلة لاختبار جاهزية استثمارك:

✅ هل سيتم تصدير المنتج خلال 48 ساعة من التصنيع؟

✅ هل تحتاج لارتفاع صافٍ ≥ 8 أمتار؟

✅ هل تشكل الكهرباء >15% من تكلفة البضاعة المباعة؟

✅ هل سيساعد سند الملكية في تحسين شروط التمويل البنكي؟

✅ هل مطار/ميناء مسقط جزء من سلسلة التوريد؟

4–5 نقاط → ساندان هو الأنسب لك.

2–3 نقاط → قارن ساندان مع صحار أو الرسيل حسب الوحدة.

0–1 نقطة → الإيجار في SEZ ساحلية قد يكون أوفر، تحقق من الأرقام.

حساب عائد سريع (ملخص النموذج التفصيلي في Excel)

المعيار	شراء ساندان (500 م²)	إيجار في مسقط (500 م²)
المبلغ المدفوع مبدئيًا	350,000 ريال (40% دفعة أولى + رسوم)	35,000 ريال (تأمين + إيجار 5 أشهر)
مصروف سنوي	0 (مالك) أو 18,000 ريال (قرض)	45,000 ريال (3 ريال/م²/شهر)
قيمة الأصول بعد 5 سنوات	420,000 ريال (+3% سنوي)	0
العائد غير الممول خلال 5 سنوات	8.2%	غير متاح (إيجار)