المقدمة
هل تبحث عن مساحات صناعية في مسقط وتتساءل ما إذا كان من المنطقي الاستمرار في الإيجار أم شراء وحدة صناعية خاصة بك؟ أنت لست وحدك. فمنذ أن منح المرسوم السلطاني 38/2025 الشركات الأجنبية الحق في شراء العقارات الحرة داخل المناطق الاقتصادية والصناعية الخاصة في سلطنة عمان، أصبح النقاش القديم حول “الإيجار أم الشراء” أكثر إلحاحًا.
تشير تقارير السوق إلى ارتفاع تدريجي في إيجارات المستودعات وورش العمل هذا العام، بينما لا تزال أسعار البيع في المراكز الناشئة مثل مدينة ساندان الصناعية معقولة بشكل مفاجئ. مجتمعة، تعني هذه التحولات أن الشركات الصناعية الصغيرة والمتوسطة لديها الآن خيار حقيقي: الاستمرار على ساعة المؤجر أو تحويل شيكات الإيجار إلى ملكية حقيقية تبني الأصول.
لمحة سريعة عمّا ستتعلمه في هذا المقال
- كيفية مقارنة معدلات الإيجار الحالية في مسقط مع أسعار التملك الحر اليوم.
- التكاليف التفصيلية للإيجار مقابل الشراء، بما في ذلك الودائع، رسوم التسجيل، التجهيزات والمزيد.
- الجداول الزمنية لكسر نقطة التعادل النقدية بما يتناسب مع ميزانيات الشركات الصغيرة والمتوسطة.
- مسارات التمويل، بدءًا من خطة ساندان بدون فوائد وحتى الرهن العقاري الإسلامي (الإجارة).
- مصفوفة قرار سريعة وآلة حاسبة قابلة للتنزيل لمساعدتك على اختيار النموذج المناسب لنشاطك التجاري.
1️⃣ لماذا أصبح سؤال “الإيجار أم الشراء” عاجلًا الآن؟
قبل اثني عشر شهرًا فقط، كان كل صاحب شركة صغيرة أو متوسطة تحدثت معه في مسقط يعتبر الإيجار أمرًا واقعًا، تمامًا مثل فواتير الكهرباء والرواتب. ثم صدر المرسوم السلطاني 38/2025، وارتفعت الإيجارات في المناطق الساخنة مثل الغلا، وطرحت البنوك حزم تمويل إسلامية صغيرة عبر نظام الإجارة. عند الجمع بين هذه الاتجاهات الثلاثة، لم يعد الخيار المألوف والآمن (الإيجار) يبدو تلقائيًا أرخص أو أكثر مرونة من التملك.
على مستوى العاصمة، ارتفعت الإيجارات الصناعية بنحو 5% خلال العام الماضي، بينما يتم بيع الورش الجاهزة في مدينة ساندان الصناعية بأسعار تقارب ما تنفقه العديد من الشركات حاليًا على ودائع الإيجار وتجهيزاته. كما أن الريال العماني الضعيف المرتبط بالدولار الأمريكي يُبقي دفعات الرهن العقاري ثابتة للذين يتقاضون رواتبهم بالدرهم الإماراتي. الخلاصة: الحسابات التي أجريتها حتى قبل ستة أشهر أصبحت الآن على الأرجح غير محدثة.
2️⃣ لمحة عن سوق مسقط: الأسعار، نسب الشواغر وأين تظل المساحات الصناعية في مسقط صفقة رابحة
| المنطقة | نطاق الإيجار (ريال/م²/شهر) | نطاق البيع (ريال/م²) | اتجاه الشواغر | نظرة سريعة |
| الغلا | 2.0 – 3.0 | 600 – 900 | منخفضة | مركز لوجستي مركزي، مخزون قديم |
| الرسيل | 1.8 – 2.5 | 550 – 850 | مستقرة | للصناعات الثقيلة، على بعد 30 كم |
| خزائن | 1.5 – 2.0 | 450 – 700 | في ازدياد | منطقة اقتصادية خاصة بحوافز |
| ساندان | 2.7 – 3.3 (الوحدات الصغيرة) | 630 – 700* | منخفضة | زخم في التملك للاستخدام الذاتي |
مثال: ورشة من طابقين بمساحة 55 م² مدرجة بسعر 35,000 ريال ≈ 645 ريال/م².
ما يلفت الانتباه هنا هو تقلص الفجوة بين التزامات الإيجار لمدة خمس سنوات وتكلفة الشراء الكاملة — خصوصًا في ساندان، حيث تأتي الوحدات الجديدة مزودة بالمرافق وخطة دفع على 18 شهرًا بدون فوائد. إذا كان نشاطك التجاري يتوقع البقاء في موقع واحد لأكثر من أربع أو خمس سنوات، فإن خيار التملك يستحق الدراسة الجادة الآن.
3️⃣ نظرة سريعة: الإيجار مقابل الشراء
إليك نظرة عامة لمدة 60 ثانية يبحث عنها معظم أصحاب الشركات قبل الدخول في تفاصيل الجداول والحسابات:
| السؤال | الإيجار | الشراء/التملك الحر |
| الدفع المسبق | وديعة 5 أشهر + أول شيك إيجار | دفعة مقدمة 30–40% أو رسوم حجز 5% عند استخدام خطة ساندان بالتقسيط |
| التأثير على التدفق النقدي الشهري | مصروف تشغيلي بحت يرتفع مع الزيادات السنوية | قسط أو رهن عقاري قد يعادل أو يقل عن الإيجار السائد |
| الأثر على الميزانية العمومية | لا يظهر كأصل ثابت لدى بعض الشركات الصغيرة حسب معيار IFRS-16 | أصل ثابت يمكنك استهلاكه أو رهنه لقروض رأس المال العامل |
| خيارات الخروج | ترك الوحدة بعد انتهاء العقد (مع خسارة الوديعة في حالة الخروج المبكر) | البيع أو التأجير من الباطن أو رهن الصك عند تغير السوق ✔️ |
| *إجمالي التكلفة خلال 5 سنوات ** | حوالي 82,000 ريال عماني لاستئجار 500 م² في الغلا | حوالي 40,000 ريال عماني صافٍ لشراء ورشة 55 م² في ساندان شاملة الرسوم |
* مبني على سعر إيجار 2.5 ريال/م² مع زيادة سنوية 5% مقابل سعر شراء 35,000 ريال مع رسوم تسجيل وإيداعات مرافق 3%.
إذا كان نشاطك التجاري سيبقى في مكان واحد لمدة خمس سنوات على الأقل، فإن هذه الجدول يوضح بجلاء أن خيار الشراء يستحق التفكير الجدي.
4️⃣ التكاليف الخفية للإيجار لمساحات صناعية في مسقط
يعرض الملاك دائمًا إيجارًا أساسيًا يبدو في البداية معقولًا حتى تتراكم التكاليف الإضافية. انتبه إلى هذه البنود الثلاثة:
- وديعة الأمانة: تعادل إيجار خمسة أشهر مجمدة دون فائدة لصالح المالك.
- ضريبة البلدية: تضاف بنسبة 5% على كل دفعة إيجار.
- بند الزيادة السنوية: زيادة سنوية تتراوح بين 2–5% تتراكم بسرعة.
مثال: مستودع بمساحة 500 م² في الغلا بإيجار 2.5 ريال/م² يعادل 15,000 ريال سنويًا. عند إضافة الوديعة والضرائب، يصل إجمالي الإنفاق النقدي في السنة الأولى إلى حوالي 23,000 ريال. على مدى خمس سنوات بزيادة سنوية 5%، ستدفع أكثر من 82,000 ريال دون أن تملك شيئًا في النهاية.
فهم هذه الصورة الحقيقية للتكاليف هو الخطوة الأولى لتحديد ما إذا كان الإيجار حقًا يحافظ على أموال نشاطك التجاري.
5️⃣ الاقتصاد الفعلي لشراء وحدة صناعية مباشرة
الشراء لا يعني فقط استبدال الإيجار بالرهن العقاري؛ بل يغير طريقة خروج النقد من عملك وكيفية عودته لاحقًا.
🔹 سعر الأرض والوحدة:
لا تزال الورش الجاهزة في ساندان تُباع بسعر يقارب 35,000 ريال عماني لوحدة من طابقين بمساحة 55 م²، وهذا السعر يشمل الأرض، الأرضيات الجاهزة، المرافق حتى الباب، ومواقف السيارات المشتركة. أما الوحدات الكبيرة في الرسيل وخزائن فتتراوح بين 450–700 ريال/م² حسب القدرة الكهربائية وسعة الرافعات.
🔹 رسوم تسجيل الصك:
رسوم تدفع لمرة واحدة لوزارة العدل بنسبة 3% من السعر المعلن (≈ 1,050 ريال لوحدتنا البالغ سعرها 35,000 ريال) بالإضافة إلى 10 ريالات رسوم طابع.
🔹 ودائع المرافق:
حوالي 1.5 ريال لكل kVA للكهرباء و200 ريال للمياه — بإجمالي حوالي 450 ريال لورشة هندسية خفيفة.
🔹 التجهيزات:
إغلاق أرضية خرسانية، ميزان داخلي، تمديدات كهرباء (bus-bar) ونظام رش مبسط تضيف 80–120 ريال/م²، وكل ريال يتم استثماره يظهر كأصل يمكن استهلاكه محاسبيًا.
🔹 تكلفة الاحتفاظ السنوية:
رسوم الخدمات في ساندان حوالي 0.75 ريال/م² — أقل بكثير من الرسوم التي يضيفها معظم ملاك الإيجارات في مسقط عبر زيادات الخدمات.
عند جمع هذه التكاليف، ستجد أن إجمالي الإنفاق النقدي خلال أول عامين يقارب 40,000 ريال — وهو تقريبًا المبلغ نفسه الذي يدفعه المستأجر لمساحة 500 م² للحفاظ على المستودع مؤجرًا لمدة خمس سنوات. الفرق هنا أنك ستمتلك أصلًا يمكنك تأجيره أو بيعه لاحقًا، وهي ميزة رئيسية إذا كنت تخطط للبقاء في مساحات صناعية في مسقط على المدى الطويل.
6️⃣ كيف تدفع ثمن التملك دون الضغط على التدفق النقدي
🔹 خطة ساندان بدون فوائد:
ادفع 60% عند توقيع العقد، ثم سدّد المبلغ المتبقي على مدى 18 شهرًا بدون أي رسوم تمويل. إذا قمت بالحجز مبكرًا، يمكن أن تكون الدفعة المقدمة منخفضة حتى 5%، مما يمنحك مساحة لتأمين تمويل رأس المال العامل.
🔹 الرهن العقاري الإسلامي والرهن التقليدي:
البنوك المحلية مثل بنك مسقط والأهلي الإسلامي تقدم الآن قروضًا تصل إلى 70% من قيمة العقار الصناعي المكتمل. تتراوح الفترات من 5 إلى 10 سنوات، وغالبًا ما تعادل الأقساط الشهرية على قرض بقيمة 25,000 ريال عماني قيمة الإيجار الشهري الذي تدفعه للمؤجر.
🔹 السحب على المكشوف بضمان الأصول:
بمجرد إصدار الصك، يقدم العديد من المقرضين تسهيلات سحب على المكشوف بنسبة 60% من القيمة المقدرة للعقار، وهو مفيد لجسر استردادات ضريبة القيمة المضافة أو شراء المواد الخام.
🔹 حوافز المناطق الحرة:
الشراء داخل المناطق الاقتصادية الخاصة مثل خزائن أو الدقم يتيح استيراد المعدات بدون رسوم جمركية، وإعفاءات متعددة السنوات على رسوم التراخيص. يمكن أن تعوض هذه الوفورات الرأسمالية أقساط الرهن العقاري الأولى بالكامل.
عند الجمع بين أسعار الشراء المنخفضة، وخطط الدفع المرحلية، والتمويل البنكي، لن يبدو التملك في المساحات الصناعية في مسقط وكأنه عبء على رأس المال بعد الآن، بل يصبح أداة تمويل مرنة تعزز ميزانيتك العمومية بدلاً من استنزافها.
7️⃣ بطاقة تقييم المخاطر والمرونة
يدير كل من التملك والإيجار عدم اليقين بطرق مختلفة، لذا فكّر في السيناريوهات التي قد تواجه نشاطك خلال السنوات الخمس القادمة:
| السيناريو | نتيجة الإيجار | نتيجة التملك |
| نمو سريع | إضافة وحدات جديدة أو الانتقال بعد انتهاء العقد؛ دفع تكاليف الإصلاح للوحدة القديمة | تأجير أو بيع الوحدة الحالية واستخدام الأرباح أو الدخل التـأجيري لتمويل منشأة أكبر |
| ركود السوق | إنهاء العقد عند انتهائه أو التفاوض على تخفيض الإيجار؛ المخاطرة بخسارة الوديعة عند الخروج المبكر | الإبقاء على المستأجرين لتغطية التكاليف، أو رهن الصك للحصول على تمويل رأس مال عامل |
| ضائقة نقدية | طلب إعادة جدولة الدفعات من المالك – قد يوافق أو لا | ترتيب قرض إضافي أو سحب على المكشوف بضمان الصك – البنوك تقرض حتى 60% من قيمة العقار |
| الخروج الكامل من مسقط | خسارة الوديعة وتجهيزات الوحدة ثم المغادرة | بيع الأصل عبر الوسطاء؛ العقارات الصناعية في مسقط عادة ما تباع خلال 60–120 يومًا |
إذا كان قطاعك دوريًا أو تتوقع تقلبات كبيرة في أعداد الموظفين، فإن الإيجار يظل خيارًا مرنًا. ولكن في حال كانت المبيعات مستقرة، والأرباح تتحسن مع انخفاض التكاليف الثابتة، فإن الصك يحميك من ارتفاع الإيجارات ويحوّل العقار إلى صمام أمان وليس عبئًا.
8️⃣ الضرائب والامتثال وحوافز الاستدامة التي لا ينبغي تجاهلها
🔹 الضرائب:
تحافظ سلطنة عمان على ضريبة الدخل على الشركات عند الصفر للشركات الصغيرة والمتوسطة غير النفطية، مما يعني أن دخل الإيجار أو الأرباح الرأسمالية الناتجة عن بيع العقار المملوك معفاة من الضرائب. في المقابل، يخضع الإيجار لضريبة قيمة مضافة بنسبة 5% يجب على شركتك دفعها حتى يتم استردادها.
🔹 ميزة الاستهلاك المحاسبي:
يمكن استهلاك المباني المملوكة بمعدل 4% سنويًا، مما يوفر خطًا محاسبيًا يساعد في تقليل ارتفاع الأرباح، ويساعد على اجتياز اختبارات التزامات البنوك.
🔹 الترخيص والتعمين:
سواء كنت تؤجر أو تشتري، تحتاج إلى رخصة صناعية (250–3,000 ريال عماني حسب درجة المخاطر) مع تحقيق نسبة تعمين 20% يمكن توزيعها على مدى ثلاث سنوات. يتمتع الملاك بميزة إضافية وهي أن تجديد الرخص يتم عبر بوابة المنطقة الصناعية الموحدة وليس عبر المالك.
🔹 الحوافز الشمسية والاستدامة:
توفر الممرات الصناعية الرئيسية في مسقط الآن برامج احتساب صافي العداد للطاقة الشمسية على الأسطح، مما يقلل فواتير الكهرباء النهارية بنسبة تصل إلى 30%. يحتاج المستأجرون إلى موافقة مكتوبة من المالك، بينما يمكن لحاملي الصك المضي قدمًا فور موافقة الدفاع المدني.
من خلال التحقق من هذه النقاط خلال مرحلة دراسة الجدوى، ستتجنب المفاجآت التي قد تحول صفقة إيجار أو شراء رائعة إلى عبء مكلف لاحقًا.
9️⃣ دراسة حالة مصغّرة: تاجر معدات في الشارقة يتحوّل إلى التملك
يدير باسم وكالة معدات صناعية تضم 12 موظفًا في الشارقة. عند اقتراب تجديد عقد إيجاره لمدة خمس سنوات في Dubai Investments Park بسعر 29 درهم/م² (حوالي 3 ريال عماني/م²)، قرر احتساب جدوى شراء وحدة في مدينة ساندان الصناعية بدلًا من تجديد الإيجار.
🔹 سعر الشراء: ورشة من طابقين بمساحة 55 م² بسعر 35,000 ريال عماني، مع حجز مقدم بنسبة 5%.
🔹 الدفعة المقدمة: 60% (21,000 ريال عماني) عند توقيع عقد البيع، مع سداد الباقي على 18 شهرًا بدون فوائد (≈ 1,555 ريال عماني شهريًا).
🔹 التكاليف لمرة واحدة: تسجيل الصك 1,050 ريال عماني، ودائع المرافق 450 ريال عماني، تجهيز أساسي 5,000 ريال عماني.
بعد عامين، بلغت إجمالي تكلفة التملك لدى باسم حوالي 40,000 ريال عماني. بينما لو استأجر وحدة مماثلة بمساحة 55 م² في منطقة الغلا بمسقط، لكان الإيجار 330 ريالًا عمانيًا شهريًا مع زيادة سنوية بنسبة 5%. في نهاية السنة الخامسة، كان إجمالي الإيجار سيتجاوز 22,000 ريال عماني — أي نصف سعر وحدة مملوكة لها قيمة إعادة بيع حقيقية.
حاليًا، يؤجر باسم الميزان الداخلي للورشة للتخزين الخفيف مقابل 120 ريال عماني شهريًا، مما يقلل تكاليف إشغال الوحدة ويوفر له هامش دخل في حال تراجع الطلب في السوق.
1️⃣0️⃣ مصفوفة اتخاذ القرار السريع وخطوتك التالية
| سؤال يجب طرحه | يميل للإيجار | يميل للشراء |
| هل سنبقى في مسقط أكثر من 4–5 سنوات؟ | لا | نعم |
| هل نحتاج خيار انتقال آخر خلال 3 سنوات؟ | نعم | لا |
| هل يمكننا دفع 30% مقدم من قيمة العقار (أو 5% بخطة ساندان)؟ | لا | نعم |
| هل الصك سيحسن شروط القرض أو ثقة المستثمر؟ | لا | نعم |
| هل ضيق التدفق النقدي أهم من زيادة الإيجار؟ | نعم | لا |
إذا كانت ثلاثة أو أكثر من إجاباتك في العمود الأيمن (نعم للشراء)، فإن التملك قد يخدمك بشكل أفضل من الإيجار — خاصة بينما تبقى أسعار وخطط ساندان مناسبة للشركات الصغيرة والمتوسطة.
مستعد للاستكشاف؟
يمكنك حجز وحدة على موقع sandan.om مقابل رسوم حجز 5%، أو جدولة جولة افتراضية، أو زيارة جناح المبيعات في الموقع بالقرب من طريق مسقط السريع. في معظم الحالات، تستغرق زيارة تسجيل الصك نصف يوم فقط، ويمكنك بدء تجهيز مساحتك الصناعية في مسقط خلال 4 إلى 6 أسابيع.
الأسئلة المتكررة
🔹 هل يمكنني الحصول على تمويل قبل اكتمال الوحدة؟
نعم. تصرف البنوك التمويل عبر عقود الإجارة عندما تصل نسبة إنجاز البناء إلى حوالي 80% ويتم إصدار الصك الابتدائي.
🔹 هل أحتاج إلى تأشيرة عقارية منفصلة لتملك عقار صناعي؟
لا. يتم إصدار تأشيرات المستثمر والموظفين لشركتك عبر بوابة المنطقة الموحدة سواء كنت تؤجر أو تشتري.
🔹 هل يمكنني بيع الوحدة لاحقًا لمشتري من خارج دول الخليج؟
بالتأكيد. يتم نقل الصكوك الحرة في مكتب وزارة العدل داخل المنطقة، ويدفع المشتري رسوم التسجيل بنسبة 3% نفسها.
🔹 هل يُسمح بالتأجير من الباطن؟
نعم، بشرط أن تتوافق أنشطة المستأجر الفرعي مع فئة الترخيص الصناعي الخاص بك. يمكنك رفع عقد التأجير من الباطن للموافقة عليه مقابل رسوم إدارية بسيطة.
🔹 ماذا يحدث إذا لم أحقق نسبة التعمين المطلوبة؟
ستدفع رسمًا بسيطًا عن كل موظف عماني مفقود حتى يتم التوظيف المطلوب. تتعاون العديد من الشركات الصغيرة والمتوسطة مع معاهد التدريب المحلية لتحقيق النسبة بسرعة وبتكلفة أقل.
